AVALIAÇÃO
AVALIÇÃO DE IMÓVEIS
PERGUNTAS FREQUENTES:
QUAL É A DIFERENÇA ENTRE UM PARECER TÉNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E UM LAUDO OPNATIVO?
Em resumo, o PTAM é um documento técnico que deve seguir rigorosamente as normas estabelecidas pelo COFECI e pela ABNT para garantir sua validade jurídica e confiabilidade na avaliação de imóveis. Mais importante do que estar inscrito no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores do COFECI) é o avaliador possuir conhecimentos técnicos abrangentes para realizar este trabalho com excelência. Já o LAUDO OPNATIVO não está vinculado às exigências técnicas e pode ser emitido pelo Corretor de Imóveis baseado em sua percepção do mercado e experiencia profissional com vendas e locações na área de localização do imóvel avaliando.
QUANDO EMITIR UM PARECER TÉNICO COMPLETO ?
Para fins Judiciais:
Um parecer simples sem preencher os requisitos obrigatórios são “opinião” com base na experiencia empírica do profissional e quando não são verbais, ocupam no máximo 2 ou 3 páginas. Muitas vezes se enquadram na faixa estabelecida pelo mercado Ee são confiáveis. Entretanto, por não apresentarem a argumentação técnica podem não ter validade para demandas judiciais, onde deverá fazer parte do processo judicial e ser analisado pelo juiz da questão.
Partilhas extrajudiciais:
Nas situações extrajudiciais que envolvem o consenso entre 2 ou mais partes um parecer opinativo pode ser útil no primeiro momento por ter um custo reduzido. Entretanto pode afastar as partes envolvidas de um consenso, gerando questionamentos e inseguranças para decidir questões patrimoniais baseados apenas na opinião do avaliador. Dúvida, em especial para casos de partilhas de bens em divórcio, inventários consensuais e divisão de patrimônio podem gerar impasse e desgaste entre as partes e eventuais demandas judiciais.
Para ajustes fiscais:
Para processos de ajustes fiscais, tais como reajustes de IPTU e ITCMD, ITIV, com a credibilidade reduzida também afastarão o interessado de uma resposta favorável.
Empréstimos com garantia de imóvel:
Em operações de crédito com garantia de imóvel, somente um parecer técnico pode garantir uma resposta positiva do agente financiador.
Revisão de aluguel:
Para revisão de contrato de aluguel para os próximos anos um parecer com fundamentação também é de extrema relevância, dando elementos as partes para chegarem a um entendimento rápido e justo.
Para fim exclusivo de Venda ou Locação:
O anúncio de venda ou locação de um imóvel vem precedido da avaliação, técnica ou opinativa. Para tomar esta decisão, normalmente o proprietário busca a opinião de corretores ou imobiliárias de sua confiança para fazerem suas ponderações e tomarem a decisão. Sim, um corretor experiente na área de localização do imóvel e alguns anos de mercado certamente fazem boas avaliações opinativas. Em outros casos, o proprietário assume esta tarefa, mesmo não atuando na área imobiliária, com base em suas percepções, que podem envolver suas preferências pessoais, objetivos futuros e necessidades pessoais. Levar estes valores obtidos ao crivo de um estudo técnico detalhado pode evitar erros que geram demora na venda se a avaliação estiver majorada ou prejuízos se estiver depreciada.
QUAIS SÃO OS ITENS OBRIGATORIOS NO PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – PTAM?
VISTORIA DETALHADA DO IMÓVEL: A vistoria visa detalhar o estado de conservação e padrão do imóvel para adequação de sua classificação. Não abrange elementos técnicos e estruturais; LEVANTAMENTO DO LOCAL E ENTORNO: Para determinação de elementos valorizantes e depreciativos na vizinhança, acessos, serviços públicos e outros; REGISTRO FOTOGRÁFICO; APRESENTAÇÃO DE MAPAS DE LOCALIZAÇÃO; IMOVEIS REFERENCIAIS – São coletados em média de 15 a 20 imóveis referenciais comparativos, similares ao imóvel avaliando, com apresentação de fotos e principais características; HOMOGENIZAÇÃO DA AMOSTRA: Os elementos amostrais selecionados são classificados de acordo com a idade aparente e estado de conservação para os valores serem ajustados de forma a se equipararem com as características do imóvel avaliando; INFERENCIA ESTATÍSTICA: as amostras coletadas, após homogeneização serão analisadas pelo método de inferência estatísticas, que conta com várias etapas para a definição do valor do imóvel avaliando, entre elas: ANALISE DE CORRELAÇÃO para determinar quais as características selecionadas interferem de forma relevante na variação de preço e apresentação de gráficos; ANALISE DE REGRESSÃO para obtermos os coeficientes que serão aplicados para a determinação do valor; cálculos do nível de confiança, para determinar a variação mínima e máxima do valor do Imóvel Avaliando ; Declaração de Avaliação Mercadológica com SELO DIGITAL emitido pelo COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMOVEIS; CURRICULUM DO AVALIADOR; MEMÓRIA DE CÁLCULO, MATRICULA E ESPELHO DO IPTU.
QUAL É O PRAZO PARA CONFECÇÃO E VALOR DOS HONORÁRIOS ?
Por se tratar de um trabalho extenso, que reúne cerca de 25 itens, gráficos, tabelas e planilhas, trabalhamos com o prazo mínimo de 15 dias, podendo variar conforme nossa demanda, complexidade e objetivo da avaliação. O valor dos honorários será orçado sob consulta após a apresentação dos dados do imóvel e proprietário responsável. É comum recebermos solicitação para a emissão de “um parecer simples com uma só página” com honorários reduzidos, para atender as finalidades relatadas. Mas nossa opção é emitir apenas PTAM seguindo as normas técnicas e requisitos básicos obrigatórios, aptos a atender a todos os objetivos Legais.
Maria Aparecida Proença
Perita e Avaliadora de Imóveis
CNAI: 32434/COFECI
CONTATO: (71)99919-0389 (Whats App) - e-mail [email protected]
FORMAÇÃO NA ÁREA DE AVALIAÇÕES:
- Avaliação Imobiliária – CRECI/SP
- Perícia Judicial – CRECI/BA
- Avaliação de Bens pelo Método Evolutivo – Escola Nacional de Administração Publica
- Inferência Estatística para Avaliações CRECI/BA
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