AVALIAÇÃO
AVALIÇÃO DE IMOVEIS
FINALIDADE: AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA PARA COMERCIALIZAÇÃO; OPERAÇÕES DE CRÉDITO COM GARANTIA DO IMÓVEL; - PARTILHA DE BENS; - DIVORCIO, DIVISÃO DO PATRIMONIO; - INVENTÁRIO E PARTILHAS; - AJUSTES FICAIS (REVISÃO DE IPTU E OUTROS).
METODOLOGIA UTILIZADA: Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/07, o anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do COFECI e considerando o item 8.2.1 da ABNT/NBR 14653, para a elaboração deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e a realização da avaliação do imóvel objeto deste parecer, utilizou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.
Pelo método aplicado, foi levada em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, identificando-se imóveis que tenham elementos com atributos comparáveis, chamados imóveis referenciais, para compará-los com o imóvel em avaliação. A partir da ponderação dos dados obtidos, foi possível determinar o valor do bem imóvel.
Modelo Estatístico: O valor de mercado para venda foi obtido através de Tratamento Científico por Inferência estatística, com 09 (nove) elementos coletados e efetivamente utilizados.
É nesse contexto que este método se apresenta como o mais recomendado e utilizado para a avaliação de valor de imóveis.
PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA – PTAM:
Nosso Laudo segue as normas técnicas da ABNT e preenche os seguintes requisitos, entre outros:
VISTORIA DETALHADA DO IMÓVEL: A vistoria visa detalhar o estado de conservação e padrão do imóvel para adequação de sua classificação. Não abrange elementos técnicos e estruturais.
LEVANTAMENTO DO LOCAL E ENTORNO: Para determinação de elementos valorizantes e depreciativos na vizinhança, acessos, serviços públicos e outros.
REGISTRO FOTOGRÁFICO
APRESENTAÇÃO DE MAPAS DE LOCALIZAÇÃO
IMOVEIS REFERENCIAIS – Serão coletados em média de 10 a 15 imóveis referenciais comparativos, similares ao imóvel avaliando, com apresentação de fotos e principais características.
HOMOGENIZAÇÃO DA AMOSTRA: Os elementos amostrais selecionados serão classificados de acordo com a idade aparente e estado de conservação para os valores serem ajustados de forma a se equipararem com as características do imóvel avaliando, homogeneizando estas características, entre as amostras e o imóvel avaliando. Para isso usaremos como referência a Tabela Ross Heidecke. método consagrado no mercado de avaliações.
INFERENCIA ESTATÍSTICA: as amostras coletadas, após homogeneização serão analisadas pelo método de inferência estatísticas, que conta com várias etapas para a definição do valor do imóvel avaliando, entre elas: ANALISE DE CORRELAÇÃO para determinar quais as características selecionadas interferem de forma relevante na variação de preço e apresentação de gráficos; ANALISE DE REGRESSÃO para obtermos os coeficientes que serão aplicados para a determinação do valor; cálculos do nível de confiança, para determinar a variação mínima e máxima do valor do Imóvel Avaliando e APRESENTAÇÃO DOS CÁLCULOS UTILIZADOS.
DOCUMENTAÇÃO: Obrigatoriamente os interessados deverão apresentar a Certidão da Matricula atualizada e o Espelho de IPTU que farão parte integrante do laudo.
SELO CERTIFICADOR: Declaração de Avaliação Mercadológica com SELO DIGITAL emitido pelo COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMOVEIS.
PRAZO PARA CONFECÇÃO: Por se tratar de um trabalho extenso, que reúne cerca de 25 itens, gráficos, tabelas e planilhas, trabalhamos com o prazo mínimo de 10 dias, podendo variar conforme nossa demanda, complexidade e objetivo da avaliação.
HONORÁRIOS: O valor dos honorários será orçado sob consulta e apresentação dos dados do imóvel e proprietário responsável.
É comum recebermos solicitação para a emissão de “um laudo simples” com honorários reduzidos. Mas nos cabe ressaltar que nossas credenciais junto ao COFECI, através do CNAI – Cadastro de Avaliadores de Imóveis, exigem a apresentação dos requisitos básicos obrigatórios para a emissão do Laudo, sem os quais ele não cumpre os objetivos Legais.
A exceção corresponde a avaliação para venda, locação imediata ou para compra, possibilitando assim o estudo de viabilidade e ponderações por parte dos interessados, colaborando para uma maior segurança na operação imobiliárias. Neste caso, será emitido parecer após análise e cálculos estatísticos, sem apresentação detalhada de dados, tabelas, cálculos e detalhamento das amostras, embora todas as etapas sejam cumpridas igualmente a um laudo completo, ficando, porém, vedado o uso para outros fins descritos nesta apresentação. Desta forma poderemos reduzir o custo.
Esperamos que esta apresentação lhe tenha sido útil e tenha lhe esclarecido sobre nosso trabalho na área de avaliação de imóveis e ficamos a sua disposição para informações adicionais.
Maria Aparecida Proença
Perita e Avaliadora de Imóveis (CRECI/SP)
CNAI : 32434/COFECI
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